Savills

Savills Blog

Český trh s nemovitostmi zaznamenal na začátku roku 2019 silný příliv investic

V prostředí zpomalujícího, ale udržitelnějšího ekonomického růstu a pokračujícího vývoje cen nemovitostí v důsledku faktu, že co se fáze hospodářského cyklu týče, středoevropské trhy za západoevropskými o něco zaostávají, zaznamenal tuzemský nemovitostí trh opět silný začátek roku a míra investic je na dobré cestě zopakovat loňský výsledek 2,5 miliardy eur.

Podle dat z 1. kvartálu roku 2019 bylo do českých nemovitostí investováno 1,05 miliardy eur. Největší podíl tvořily investice do kancelářských prostor, které činily 451,1 milionu eur, následovaly hotely s investicemi ve výší 293,5 milionu eur, maloobchodní investice se vyšplhaly na 211,7 milionu eur a do průmyslových nemovitostí bylo investováno 93,4 milionu eur.

Předvídatelně byla převážná část investic (934,1 milionu eur) realizována na území Prahy, zbývajících 115,6 milionu eur v ostatních částech republiky. Většina investic (574,7 milionu eur) se pohybovala v objemu nižším než 100 milionů eur, zbylých 475 milionů tvořily investice v rozmezí hodnoty od 100 milionů eur do 499 milionů eur. Žádná investice nebyla vyšší než 499 milionů eur.

NÍZKÁ MÍRA NEOBSAZENOSTI

Výnosy z nejlukrativnějších aktiv byly napříč všemi kategoriemi nemovitostí historicky nejnižší. Děje se tak proto, že český trh posledních pár let zraje a přibližuje se vyspělejším zemím.

V prvním kvartálu se v kancelářském segmentu uskutečnilo několik transakcí, jejichž předmětem byla prvotřídní aktiva v nejatraktivnějších centrálních lokalitách (CBD) s výnosy na úrovni 4,15 až 4,25 procenta. To může indikovat, že během roku 2019 by tyto výnosy mohly klesnout pod 4 procenta. Výnosy u sekundárních nemovitostí (aktiva třídy A mimo CBD) se pohybovaly kolem 5 až 6 procent a předpokládá se, že tato čísla budou letos ještě klesat. Nízká míra neobsazenosti a vysoká poptávka zvedly měsíční nájemné u nejlepších kancelářských nemovitostí na zhruba 25 eur za metr čtvereční.

Situace na trhu průmyslových nemovitostí je podobná, i zde nízká míra neobsazenosti kombinovaná s rostoucí poptávku vede k růstu nájmů. U prvotřídních aktiv se výnosy pohybují zhruba na úrovni 4,5 procenta (což je ale spíše výjimečná situace), pro regionální aktiva se blíží hladině 5,25 procenta. Regionálním trhům investoři věnují pozornost za předpokladu, že zde existují dostatečně atraktivní nemovitosti, anebo parcely ve vhodné velikosti. E-commerce a datová centra jsou hlavními hybateli celého sektoru. Podle Savills pak Česká republika patří mezí top deset evropských zemí, kde se v segmentu průmyslových nemovitostí vyplatí investovat.

Co se týká maloobchodu, výnosy v nejfrekventovanějších nákupních oblastech se pohybují kolem 4 procent, výhled pro rok 2019 je stabilní. Obchodních center s prvotřídní lokací je nedostatek a výnosy u nejlepších aktiv v Praze se budou pohybovat pod 5 procenty. Sekundární výnosy (u regionálních aktiv nebo menších obchodních center mimo CBD) jsou mezi 6,5 a 7,5 procenta.  

Oproti západoevropským trhů jsou výnosy v České republice nadále vyšší, a tím atraktivnější pro investory, kteří chtějí dosáhnout vyššího zisku, ale nemají zájem vystavit se neúměrně většímu riziku. Česká republika nabízí příznivý kompromis mezi ziskem a rizikem a provází ji pověst rozvinutého trhu založeného na základních hospodářských ukazatelích. Z nich nejvýznamnější je stabilní růst v prostředí s nízkou inflací a, v porovnání s ostatními východoevropskými měnami, stabilní hodnota české koruny oproti euru.

Pokles je nepravděpodobný

I přesto, že se cyklus blíží hranici nasycení, předpokládáme, že investiční poptávka zůstane vysoká po celý rok 2019, celkem zhruba na úrovni loňských 2,62 miliardy eur.

Domníváme se však, že nabídka na trhu bude mít problém s uspokojením poptávky, a to především kvůli dvěma faktorům.

V návaznosti na rekordní výši investic mezi lety 2016 a 2017 je dnes velká část aktiv tvořících jádro trhu v držení vlastníků, v důsledku toho je zde omezené množství nemovitostí ke koupi. Nízká nabídka je tedy také hlavním důvodem pro pokles objemu investic ve srovnání s předešlými roky.  

V důsledku pozitivního smýšlení investorů a relativně omezené nabídky předpokládáme další prudké formování cen aktiv a výše výnosů napříč všemi odvětvími komerčních nemovitostí. I přesto zůstane zřejmě rozdíl mezi výnosy na českém a na západoevropském trhu na stejné úrovni. To přirozeně činí tuzemský trh atraktivnějším pro investory, jejichž požadavkům na návratnost investic již západní trhy neodpovídají.

Vezmeme-li v úvahu všechny tyto okolnost, nepředpokládáme, že letos nastane významný pokles v celkovém objemu investic.

 

Recommended articles