Savills

Savills Blog

Praha má s jinými evropskými trhy srovnatelné podmínky pro multifamily investice, reálně k nim však

Nejnovější výzkum společnosti Savills ukázal, že tzv. multifamily investice, což jsou kapitálová investice do celých bytových domů, nikoli pouze do samostatných jednotek, na osmi sledovaných evropských trzích poprvé dosáhly výše 40 miliard dolarů. Podmínky, jež podpořily tento 27% meziroční růst, jsou charakteristické i pro Českou republiku, kde však multifiamily investice stále probíhají jen v omezené míře. Důvodem je nedostatek vhodných příležitostí, vysoké ceny nemovitostí a regulace trhu.

Podle dat Savills došlo loni k největšímu ročnímu růstu multifamily investic na více trzích. Ve Francii, z ani ne 200 milionů eur investovaných v roce 2017 stouply na téměř 3,2 miliardy v roce 2018. Podobně se dařilo i v Irsku, kde investice meziročně vzrostly téměř desetinásobně, na 1,1 miliardy eur. Ve Španělsku výše investic loni skokově stoupla z částky menší než milion na více než 3 miliardy eur.  Největší objem investic byl opět zaznamenán v Německu, a to 15,1 miliardy eur. V polovině sledovaných trhů, konkrétně v Dánsku, Švédsku, Nizozemsku a Španělsku, objem multifamily investic přesáhl výši investic do kancelářských prostor. To multifamily vůbec poprvé v historii staví na první místo mezi segmenty nemovitostí, do nichž je investováno. Je tak patrné, že to, co bylo kdysi považováno za „alternativní“ investiční sektor, se stává klíčovou oblastí, do níž v osmi sledovaných zemích v průměru směřuje 17 % nemovitostních investic, v pěti předchozích letech přitom šlo o 13 %.

Faktory, jež stojí za stoupající atraktivitou multifamily investic v Evropě, jsou zájem investorů o stabilní a udržitelné zdroje příjmů, omezená nabídka nového bydlení a předpoklad růstu nájmů spojený s vyšší poptávkou po nájemním bydlení ze strany generace, která si buď vlastní bydlení dovolit nemůže, anebo ani nechce. Veškeré tyto okolnosti jsou platné taky pro Českou republiku, zejména pro Prahu.

Bydlení v Praze se pro průměrného Čecha stává stále méně dostupným.

Koupit a přenechat jiným

Bydlení v Praze se stává pro průměrného Čecha stále méně dostupným. Čím dál více kupců byty považuje za investiční příležitost. To potvrzuje i řada developerů, podle nichž je až 40 % nových bytů v jejich projektech odkoupeno za účelem investice. Vznik nových rezidenčních nemovitostí, jež by umožnily ubytovat rostoucí populaci města, navíc komplikuje zdlouhavý proces povolování nové výstavby.

Podle Deloitte musí ze všech evropských národů právě Češi spořit nejdéle, aby si mohli dovolit koupit vlastní dům či byt. Cena nového bytu dosahuje 11,3násobku průměrného ročního platu. Navíc je z indexu sledujícího vývoj cen domů vůči platům možno vyčíst, že od roku 2010 ceny domů rostly rychleji než disponibilní příjmy průměrné evropské domácností. Krom Česka nejrychlejším tempem v Nizozemsku a v Portugalsku.

Jelikož nákup vlastních nemovitostí se stává nereálným, spousta lidí se poohlíží po možnosti pronájmu. Z tohoto důvodu dále roste nájemné. Podle dat společnosti Conbiz v roce 2018 pražské nájmy stoupaly rychleji než počáteční ceny nových bytů, v některých lokalitách až o 25 procent.

Navzdory příznivým podmínkám zůstávají mutifamily investice v České republice stále upozaděny. Společnost Central Europe Holding vyšla z dat Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního a poukázala na to, že v roce 2018 bylo prodáno 82 bytových domů, tedy méně než v předcházejících letech V roce 2017 proběhlo 93 transakcí, v roce 2016 dokonce 106. Během roku 2018 bylo nejvíc prodejů realizováno v oblastech Nového Města (12), Žižkova (11) a Vinohrad (11).  Všechny tyto městské části jsou charakteristické tradiční rezidenční zástavbou s omezeným počtem jednotek. Institucionální investoři přitom mají největší zájem o projekty se 100 a více jednotkami.

Je však třeba říci, že ačkoli počet bytových domů prodaných každým rokem klesá, jejich ceny nikoli. Náklady na koupi bytových domů v oblastí Starého Města vzrostly z průměru 64 300 Kč za metr čtvereční v roce 2016 na 198 300 Kč v roce 2018.  Stejně tak došlo k růstu cen na Malé Straně, z 94 700 Kč na 163 100 Kč. Nicméně nejsou to pouze ceny, co investory odrazuje.

Někteří developeři budou mít možná za účelem prodeje zájem o výstavbu multimodálních budov.

Nedostatek nabídky

Arnold Investments je vídeňská realitní kancelář zabývající se investicemi do bytových a komerčních budov v Rakousku, Německu, Česku, Maďarsku a na Slovensku. Jan Rydl, manažer společnosti pro Českou republiku, poukazuje na to, že ačkoli je poptávka po budovách z éry Habsburků, což je typ nemovitostí, na něž se Arnold Investments ve městech jako Praha zaměřuje, konstantě vysoká, jsou předmětem pouze 5 % všech obchodů s nemovitostmi. U obytných domů je toto procento ještě nižší.

I podle společnosti Central Europe Holding pořízení bytových domů a jejich následná správa vyžadují značné množství informací, finančních zdrojů a času. Situaci navíc ztěžují vládní regulace, například nezbytná instalace měřičů spotřeby tepla v budovách, plnění standardů energetické náročnosti, kontroly komínů, nutnost registrace nájemníků cizí národnosti, úpravy výtahů anebo celoevropské zpřísnění protipožárních předpisů.  

Navzdory všemu výše uvedenému očekáváme, že se zájem o tento „alternativní sektor“ bude stále zvyšovat. A s počínající stagnací cen obytných budov se možná někteří developeři začnou orientovat na výstavbu multimodálních projektů s cílem prodat je investorům jako celek a vyhnout se tak náročnému procesu projede jednotlivých bytových jednotek koncovým uživatelům nebo třetím stranám soukromých investorů.

 

Recommended articles