Po úspěšně zvládnutém roku pandemie a s blížícím se čtvrtým kvartálem pokračuje společnost Savills v České republice v dynamickém růstu svých obchodních aktivit nejen na investičním trhu. Po loňských prodejích pražského komplexu Astrid Offices pro společnost UBM a portfolia maloobchodních nemovitostí společnosti Mitiska v ČR a Srbsku, následovala počátkem roku akvizice kancelářské budovy Parkview v Praze 4 v hodnotě 77 milionů Eur, v níž tým Savills zastupoval německého investora Deka Immobilien. V současnosti se společnost podílí na investičních transakcích v celkové hodnotě přes 750 milionů Eur. O zkušenostech z období pandemie, připravovaných obchodech, situaci na investičním trhu i plánech v blízké budoucnosti hovoříme se Stuartem Jordanem, výkonným ředitelem a vedoucím investičního oddělení Savills Česká republika.
Building World Magazine | 09/2021
Savills působí na českém trhu již více než čtyři roky. Jak se společnosti dařilo v loňském a letošním roce?
Rok 2020 byl zjevně výzvou pro celý realitní trh. Oblast správy nemovitostí byla vystavena obrovskému tlaku, který si žádal velmi flexibilní přizpůsobení řady řídicích procesů a operativních řešení. Savills spravuje v ČR nemovitosti v hodnotě 1,1 miliardy Eur, což bylo pro celý tým náročnou zkouškou, v níž ale velmi dobře obstál. V polovině loňského roku jsme své aktivity posílili o tým oceňování a výrazný růst zaznamenalo i naše oddělení stavebního a projektového poradenství, protože řada pronajímatelů využila období dočasného omezení provozu k urychlení svých programů rekonstrukcí. Tyto tři obchodní linie, které si vedly nad očekávání skvěle, nám pomohly v roce, který byl co do transakcí spíše pomalejší, dosáhnout velmi dobrých výsledků. První kvartál 2021 byl obdobím lockdownu, ale ve 2. a 3. čtvrtletí se již situace začala jevit mnohem pozitivněji; řada nájemních a investičních transakcí dnes postupně krystalizuje a jsem přesvědčen, že se to odrazí i v silném závěru roku.
Rok a půl trvající pandemie, která zasáhla řadu firem, ovlivnila i pohled na využití kancelářských prostor. Jak vnímáte aktuální situaci na trhu?
Je zřejmé, že pod vlivem pandemie dojde k určité úpravě pracovního režimu firem, což ale určitě neplatí pro celou ekonomiku obecně. Firmy byly nuceny naučit se pracovat více flexibilně a mnozí, včetně mě, se přesvědčili, že tento systém může fungovat efektivně. V Savills, a nejen u nás, pandemie urychlila již probíhající proces změny pracovní politiky. Stejná cesta ale není pro všechny, a nemyslím, že bude přehodnocena zcela. Při pohledu na statistiky z našeho portfolia je patrné, že přítomnost zaměstnanců v kancelářích je podstatně vyšší u malých a středních společností (MSP) než u nadnárodních firem (MNC). Pokud se tedy díváme na kanceláře z investičního pohledu, lze předpokládat, že budovy s pestrým seznamem nájemců mohou být ve střednědobém horizontu na trhu úspěšnější než takové, jimž dominuje některá z velkých korporací, které již naznačují, že flexibilní režim v některých pracovních pozicích bude normou a potřeba kancelářské plochy může klesat.
Aktivity Savills ale loňská situace, která celý trh zaskočila, nijak nezpomalila. Jako jeden z největších realitních poradců na světě, který je již v ČR pevně ukotvený, jsme roky tvrdé práce nehodlali měnit při první výzvě. Během čtyř let se firma významně rozrostla a loni v září naopak expandovala do nových větších prostor, kde nyní tým Savills využívá kanceláře o dvojnásobné ploše. Dnes jsou z 80 % plné, nejsou děleny horizontálně ani vertikálně, což podporuje ducha týmové spolupráce, a je zřejmé, že jako firma jsme mnohem efektivnější, když můžeme být v přímém kontaktu a pracovat společně.
Savills od svého vstupu na trh dynamicky roste. Jak velký je v současnosti váš tým?
Nyní máme více než 60 lidí. Od počátku jsme si byli vědomi toho, že abychom se prosadili vedle ostatních mezinárodních agentur, musíme rychle získat významné tržní pozice a růst. Už během prvních měsíců jsme tým rozšířili o excelentního hráče v oblasti správy nemovitostí – firmu SB Property Services, což dalo vzniknout platformě, na níž jsme mohli dále pevně stavět. Postupně jsme posilovali další strategická oddělení o zkušené profesionály, např. v oblasti oceňování a kapitálových trhů, stavebního a projektového poradenství a v neposlední řadě oddělení pronájmu kancelářských prostor. Věděli jsme, že expanze je klíčovým faktorem úspěchu, a když se dnes ohlédneme zpět, byla to jedna z věcí, které se skutečně podařily a posunuly nás výrazněji kupředu.
Pojďme nyní k situaci na investičnímu trhu v Česku. Jaký objem investic a jaké trendy přinesla první polovina roku 2021?
V prvním pololetí roku 2021 jsme zaznamenali celkový investiční objem 716 milionů Eur, což představuje meziroční pokles o 63 %; pokud ale pomineme výjimečnou transakci portfolia Residomo, jedná se o 16% nárůst. Stále je to ale výrazně méně (- 59 %) než ve stejném období roku 2019.
Investiční aktivita vzrostla ve 2. a 3. čtvrtletí, tedy v době, kdy se již zmírnila pandemická omezení, nadále je ovšem patrná absence větších transakcí s hodnotou nad 100 milionů Eur. Pokud se týká jednotlivých segmentů, tak 47 % celkového objemu – tj. 339 milionů Eur tvořily investice do kancelářských budov a přes 120 milionů Eur (17 %) reprezentovaly průmyslové transakce.
Nemyslím si, že mezi lety 2019 a 2021 došlo k zásadnímu posunu v trendech, nicméně investoři zcela oprávněně více dbají na důkladný hloubkový audit nakupované nemovitosti a řekl bych, že častější je i komplexní audit již v rané fázi transakce, tedy ještě před podáním nabídky. Uvědomují si své časové zdroje a chtějí se soustředit na obchody, kde je vyšší pravděpodobnost úspěšnosti. Přes optimismus, ohledně dostupnosti kapitálu a nabídek, které jsou cenově konkurenceschopné, bych neřekl, že jsou na stejné úrovni, jako jsme byli svědky v minulosti. Pokud je předmětem prodeje institucionální produkt v průmyslovém sektoru, získáte 10, 15 i 20 nabídek, v ostatních sektorech vidíme naopak méně, zato cílenějších nabídek specializovaných, zkušených a kvalifikovaných investorů.
Jak hodnotíte poptávku a výnosovou míru v jednotlivých sektorech?
Je zřejmé, že není nouze o kupce pro průmyslové nemovitosti, ať už jde o evropské REIT fondy, které se poohlížejí v ČR, o developery, kteří chtějí získat nemovitosti, aby zvýšili objem svých aktiv, nebo o investory, kteří kupují starší budovy za účelem revitalizace, což samozřejmě vede k poklesu výnosů v daném sektoru. Pokud u referenční akvizice pražského komplexu Amazonu, jíž jsme dokončili před dvěma lety, vzbudil tehdejší výnos 4% možná zdvižené obočí, dnes by jej již nikdo nepovažoval za agresivní. Hyundai v Ostravě je vynikajícím příkladem toho, kde se dnes pohybují regionální průmyslová aktiva. U kanceláří osciluje současný prime yield kolem 4,1 %, ale podle mého názoru, pokud by na trh přišel nejlepší produkt ve své třídě, byl by pod 4 %.
V maloobchodním sektoru je obtížné úroveň výnosů specifikovat. Vlastníci se potýkají s problémy v oblasti asset managementu, na trhu vnímáme aktivitu a uvidíme i konkrétní transakce, jejich komplikovanost bude ale nadále přetrvávat. Snažím se diskusi ohledně yieldů uklidnit, protože otázkou nejsou podle mého názoru ani tak vstupní výnosy, ale spíše budoucí příjmy. Nemovitosti jsou pojistkou proti inflaci, pilíř stability s možností financování úvěrem a prostřednictvím dluhopisů – lidé tak rádi slyší slovo „výnos“, protože jde o snadno uchopitelné měřítko. Nicméně +/- 10 bazických bodů na vstupním výnosu nezaručí v tomto tržním klimatu úspěšnost produktu zdaleka tolik, jako fakt, zda nájmy a toky příjmů z nájemného budou +/-10 % ve střednědobém horizontu.
Očekáváte nějaké změny v oblasti financování? Jaké jsou hlavní zdroje investičního kapitálu?
Zdá se, že inflace bude letos kolem 3 %, takže nemyslím, že úrokové sazby budou nutně použity jako mechanismus její další kontroly a banky by měly i nadále bez problémů financovat kvalitní produkty. Sekundární trh může k financování jednotlivých aktiv využít dluhopisů. Pokud jde o zdroje investičního kapitálu, silnými hráči zůstali domácí investoři, což dokládá stabilitu místního trhu. Zahraniční kapitál, který je typicky agresivnější a cílí na core aktiva, nebo naopak oportunistické příležitosti, stál v první polovině roku za 58 % všech investic, drží si tedy dominantní roli, mimo jiné i díky tendenci být konkurenceschopnější co do transakcí větší velikosti.
Jaká je predikce Savills v oblasti investic pro zbytek roku 2021?
V současnosti pracujeme na několika poměrně významných transakcích, a registrujeme i další, takže pokud se všechny podaří dokončit letos, může být celkový investiční objem překvapivě vysoký. Jestliže bude trh stále aktivní a rozjednané transakce budou uzavřeny ještě v tomto roce, mohli bychom být svědky podobného roku, jako byl ten 2019. Mohou se ale posunout i do roku 2022 a současně je nutno vzít v potaz první tři měsíce roku 2021, které byly pomalejší. Takže pro celkový objem bude skutečně rozhodující načasování jednotlivých obchodů. Většina transakcí je velmi komplexních a jejich uzavření trvá delší dobu. Agenti tak musí být v procesu propojení kupujících a prodávajících mnohem kreativnější a transakce musí již v počáteční fázi detailně strukturovat. Pokud se týká Savills, věřím, že v roce 2021 uzavřeme obchody v objemu blížícím se 500 milionům Eur.
Jaké jsou plány Savills do budoucna v ostatních sektorech?
V současnosti poskytuje Savills odborné ve všech klíčových oblastech od správy nemovitostí Property management, stavebního a projektového poradenství, oceňování nemovitostí přes pronájmy kancelářských a industriálních prostor až po průzkum trhu a investiční poradenství.
V brzké době rozšíříme portfolio ještě o maloobchodní sektor. Maloobchod dnes čelí výzvám, které prohloubila pandemie, zůstává nicméně nedílnou součástí trhu, stejně jako v minulosti, a my i řada našich klientů, se k této vizi plně hlásíme. Expandujeme i v oblasti multifamily – tj. nájemních rezidencí, kde díky partnerské spolupráci se společností Lexxus zaujímáme co do nabídky exklusivní tržní pozici. V sektoru, který dnes získává na oblibě, hledají investoři relevantní data, kvalitní analýzy a ocení partnera, který má 28 let zkušeností, vysoké renomé a rozvojový potenciál. Toto vše jsou konkurenční výhody, které podpoří náš růst nejen v této, ale i ostatních obchodních liniích v příštím roce i do budoucna.