Development News | 10/2021

A právě na tato témata jsme hovořili s Janem Jurčíčkem, vedoucím oddělení stavebního a projektového poradenství společnosti Savills, který trendy trhu jasně komentuje. Podle něj je základní změnou oproti situaci přede dvěma lety strach z rizika a dlouhodobé plánování.

Realitní poradenská společnost Savills má mezinárodní působnost se zaměřením na všechny klíčové realitní sektory. V čem je vaše nejsilnější stránka?

Působíme mezinárodně a jeden z největších benefitů naší společnosti vidím v možnosti poskytování komplexních služeb včetně technického poradenství. Synergie různorodých služeb jsou našimi klienty velice vítány. Nicméně mezi naše nejsilnější stránky patří mimo jiné poskytovaní služeb v oblasti správy nemovitostí, investičního poradenství a technického poradenství v rámci akvizic.

Jak byste celkově zhodnotil podmínky na trhu v roce 2021?

Rozhodně jsou plné výzev. Trh se velice změnil, vzhledem k menšímu objemu transakcí klesl objem Technical Due Diligence (TDD). Nicméně naše oddělení nyní zvýšilo podíl služeb projektového řízení a development monitoringu. Současně musíme reagovat i na změnu poměru zahraničního a domácího kapitálu. Odliv zahraničních investic nahradil domácí kapitál v podstatné výši. Hlavní prioritou trhu je efektivní fungování s důrazem na vynaložené náklady.

Vysvětlete prosím laikovi pojem TDD. Co to obnáší?

Jde o komerčně-technickou analýzu rizik plynoucích ze stavu budovy. Hlavními trendem je jasné zacílení na potřeby klienta a velký důraz na přesnou kalkulaci kapitálových nákladů. Z našeho pohledu má samozřejmě služba TDD jasně definované jádro rozsahu prací, nicméně přizpůsobení našeho posudku je klíčové pro klienty, musí odpovídat jejich investiční strategii, předpokládanému budoucímu užívání budovy a způsobu správy a přístupu k případným rekonstrukcím. Více než dříve máme v rozsahu našich služeb kontrolu právních dokumentů ve smyslu povolení, věcných břemen, protože jsme v několika nedávných projektech objevili klíčová opomenutí se zásadní důležitostí pro naše klienty. ESG a posudky dopadu na životní prostředí se stávají nedílnou součástí due diligence poskytovaných firmou Savills. ESG je kritérium hodnotící, jak daná nemovitost a služby, které poskytuje, přispívají k udržitelnému rozvoji z pohledu životního prostředí a sociální odpovědnosti, jejich uživatelů a podle platné legislativy. Tento trend jasně odráží odhodlání klientů změnit a zlepšit dlouhodobé dopady jejich činnosti a produktu, který vytvářejí.

Jak vypadá vaše spolupráce s developery a investory?

Dnes je výrazně větší tlak na identifikaci rizik, resp. optimalizaci projektu již v jeho přípravné fázi. Vnímáme rozhodně zvýšenou poptávku po studiích proveditelnosti, ať už jde o novou výstavbu, nebo o studie na repositioning budovy pro změnu jejího využití. Součástí těchto prací jsou i technické audity se speciálním zaměřením, které dříve byly vnímány především jako akviziční nástroj. Dnes jsou používány ve smyslu přípravy rekonstrukcí, kdy si nájemci objednávají TDD pro určení vhodnosti jimi vybraných budov apod. 

Jak se změnil postoj většiny developerů?

Orientují se na pečlivější přípravu a angažování externích poradců, mezi něž se řadí i Savills. Developeři si častěji dávají zpracovávat nezávislé posudky, propočítávají více stavební náklady. Zaznamenali jsme i nové způsoby financování výstavby. Obecně lze říci, že zodpovědněji přistupují k riziku. 

Jaký je přístup investorů k aktivům?

Je určitě pečlivější, s větším důrazem na optimální fungování a zefektivnění OPEX nákladů a servisních poplatků. Cílem je získat z aktiv maximum, což je způsobeno tlakem na výnosy v rámci realitních transakcí. Pandemie vedla k obrovským obavám developerů z platební morálky nájemců, ale postupně se ukázalo, že obavy nebyly oprávněné a naštěstí se nenaplnily, a toto období se podařilo překonat bez výrazných ztrát. Celé dění však vedlo opět k přehodnocování nákladů, propočtům „investice versus výnos“. Zaznamenali jsme větší důraz na přesnější dlouhodobé plánování.

Jaké místo hraje ve vašich projektech zelená certifikace? Domníváte se, že její důležitost stále vzrůstá?

Na zelenou certifikaci je kladen stále větší důraz a v případě nových budov je již standardně součástí přípravy projektu. V Savills jsme našim klíčovým klientům začali zelené certifikace poskytovat přibližně před rokem. V současné době vnímáme trend certifikace existujících kancelářských budov – dříve jsme se s těmito požadavky tak často nesetkávali. Cílem majitelů je budovy maximálně vylepšit a lépe prezentovat na trhu – a toto je jedna z možných cest. Certifikace však nejsou jediným nástrojem – právě naopak. Mnohem zásadnějším trendem je zhodnocení uhlíkové stopy a příprava strategie pro její snížení. Toto a další řešení jsou reflektována také v celkovém zhodnocení ESG, které získalo v posledních měsících podstatně větší význam, jak jsem již uvedl dříve.

Vzhledem k současnému nedostatku bytů se na trhu mluví o repositioningu některých budov např. do rezidenčního sektoru. Setkali jste se s tím?

Ano, v rámci našeho oddělení jsme nedávno řešili proveditelnost jednoho takového projektu, nicméně technická a technologická složitost takových projektů mnohdy prokáže jejich nereálnost.

Jaké jsou vaše současné nejvýznamnější projekty?

Je jich poměrně dost. V první řadě je to komerční fit-out 3000 m2 v centru Prahy, kde jsme momentálně ve fázi výběru ze dvou budov. Poté bude následovat pronájem prostor a jejich úprava. Probíhá i celkové projektové řízení investičních projektů v budově City Empiria pro našeho dlouhodobého klienta PSN. Dále poskytujeme akviziční technické poradenství k několika významným akvizičním projektům v rámci České i Slovenské republiky, věnujeme se certifikaci BREEAM portfolia tří kancelářských budov v Praze. A nemohu nezmínit ani projektový dohled nad jednou z největších hotelových rekonstrukcí v samém srdci historického centra Prahy.