Kancelářský trh zaznamenal v době pandemie mnoho změn, a i když se důležitost kanceláří potvrdila, tak je na ně nyní nahlíženo zcela jinak. Už se nejedná jen o místo, kam by se mělo denně docházet, ale také o prostor, kde je potřeba nejen podávat efektivní výkon, ale i sdružovat se a motivovat danou komunitu.
Development News | 11/2021 (článek od strany č. 26)
Na to, jak se změnily požadavky klientů na lokality kanceláří, jejich vybavení, zařízení a dostupnost, jsme se zeptali Pavla Nováka, vedoucího oddělení pronájmu kanceláří společnosti Savills pro Českou a Slovenskou republiku.
Myslíte si, že vývoj na realitním stavebním trhu nutí developery změnit přístup k pronájmu kanceláří? Jakým způsobem?
Ano, faktorů je tam celá řada. Od těch, jak lidé pracují, přes možnosti plánování až po stavební náklady. Prostory se totiž standardně nabízejí buď ve stavu open space nebo shell & core. Vlastní interiér se při stěhování do nových prostor dokončuje na míru požadavkům daného nájemce na jeho náklady a často za přispění pronajímatele. Rostoucí ceny stavebních prací a dostupnost dodávek tak komplikuje stěhování do nových prostor. Je to zkrátka pro řadu firem příliš drahé a vyplatí se spíše zůstat. Řada vlastníků proto přistupuje k navýšení svého standardu dodání, tj. části prací, které pronajímatel provádí na své náklady, aby náklady nájemce byly sníženy. V některých případech vidíme i spekulativní výstavbu fit-outu ze strany vlastníka v souladu s obecnými trendy, což bylo dříve nemyslitelné.
Lze to více upřesnit?
Znamená to, že někteří vlastníci stavějí interiér na míru, aniž by znali jeho koncového uživatele. Trendy směřují k tomu, že se lépe pronajme trendy zařízená kancelář než shell & core či white wall holoprostor, který si firma bude muset později zařídit sama. Neplatí to samozřejmě obecně pro všechny, zejména ne pro velké firmy, ale pro tzv. střední proud je to dneska velmi vítané.
A navíc asi firmy nechtějí uzavírat dlouhodobé smlouvy, poučeny ze situace posledních pár let…
Ano, pro firmy je dnes těžší dělat dlouhodobé závazky a když je udělají, tak alespoň s vysokou mírou flexibility. Jednak z důvodu složitějšího plánování a nejistoty v budoucích potřebách, ale i kvůli p�echodu na hybridní formu práce, zejména v souvislosti s částečným homeoffice, který byl zaveden i u těch konzervativnějších firem.
Firmy se tedy více uchylují k pronájmu prostor, než koupi? Česká touha „vlastnit“ tedy ustupuje do pozadí?
Naopak, zájem vlastnit kanceláře by ze strany některých firem byl. Zejména pro firmy s privátním vlastníkem, které mají dostatek kapitálu, se tato varianta „jít do vlastního“ nabízí jako ideální forma investice a uložení peněz. Tedy koupit si svoji kancelářskou budovu či prostory a platit nájem sami sobě. Nicméně najít budovu, která by poskytovala kanceláře, jaké firma potřebuje pro svůj vlastní provoz (lokalita, kapacita, kvalita) a současně, aby byly na prodej, je prakticky nemožné. Většina kanceláří se nabízí formou pronájmu.
Setkáváte se občas s natolik specifickými požadavky klientů, že je téměř nemožné je realizovat?
Ano, poměrně často. Pominu-li zmíněnou formu vlastnictví, jde o kapacitní potřeby. Firmy potřebují navýšit parkování – zaměstnanci si totiž zvykli během covidu jezdit více autem, a tak, aby nalákaly lidi zpět do kanceláří, jim chtějí pronajmout více parkovacích míst, která ale samozřejmě nejsou. Domnívám se, že z dlouhodobého hlediska není tento směr udržitelný. Parkování je tedy spíše krátkodobá tendence, protože trend sdílených dopravních prostředků nebo návrat ke hromadné dopravě v budoucnu patrně poroste. Přibude i firem, které budou potřebovat kombinaci kanceláří a skladových či výrobních prostor – takových prostor je zcela minimální množství, natož v prémiových lokalitách. Ale o nějakých přesto víme!
Je také nutné změnit celkově uspořádání kancelářských prostor?
Hybridní model práce je game-changer, v podstatě i konzervativní firmy přechází na určitou míru home-office. Pro tento model je zkrátka zcela neefektivní, aby ten, kdo kancelář plně nevyužívá, měl svoje pevné pracovní místo. Naopak roste potřeba mít více sociálního prostoru pro komunikaci a vzájemnou interakci mez lidmi v rámci kanceláří. Ty se dnes přizpůsobují dané pozici, stylu a účelu práce. Prostory se upravují podle toho, co jednotlivec obecně potřebuje, nikoli obráceně. Tento trend potvrdil i náš program Office FiT, vytvořený na základě dotazování více než 100 000 klientů z řad vlastníků i nájemců v regionu EMEA a Velké Británie.
A myslíte, že se situace vrátí zpět?
Osobně si to nemyslím. Zkrátka, obecně to směřuje k poskytování kanceláří jako služby pro firmy a lidi, což bylo dříve doménou pouze operátorů servisovaných kanceláří a coworkingů. Tak, aby se firma mohla soustředit na svůj byznys bez starostí, a současně, aby lidé pracovali kdy a kde jim to vyhovuje. Viz výše zmiňovaný program Office FiT spol. Savills, který všechny tyto trendy potvrzuje.
Které lokality tedy nejvíce táhnou?
Zpravidla se jedná o centra měst. Pokud jde o Prahu tak mezi nejpoptávanější patří Karlín, Anděl a dále Pankrác. Lze však konstatovat, že v rámci Prahy 4 je znovuoživení kancelářského trhu v lokalitě Pankrác nejpomalejší. Důvodem může být větší počet nadnárodních společností, které provoz svých kanceláří po pandemii obnovují více s rozvahou a konzervativněji. To samé platí i v dalších větších městech, jako je Brno či Ostrava. Pomyslné nůžky mezi lokalitami jsou velmi otevřené, v Karlíně je poptávka větší než nabídka, v okrajových lokalitách je tomu přesně naopak. Současně se zvětšují rozdíly mezi nájemními podmínkami.
Jaký předpokládáte další vývoj na trhu?
Primárně je jasné, že kancelářské prostory ustály covid a prokázaly přes všechny lockdowny svoji roli. Lidé v kancelářích nadále zůstanou, ale jejich využití bude trochu odlišné než předtím. Nebudou to jen prostory, kam pouze chodí do práce, ale spíše místo pro efektivní práci a setkávání komunity. Klíčová bude jak vzájemná spolupráce, tak i místo pro soustředěnou práci.