Podle studie Savills European Real Estate Logistics Census 2026 nájemci důkladněji posuzují, zda konkrétní budova odpovídá jejich provozním potřebám a plánům do budoucna. Provozní efektivita se tak stává důležitým hlediskem pro všechny hlavní účastníky trhu od firem hledajících nové prostory přes developery připravující nové projekty až po investory, kteří hodnotí dlouhodobou udržitelnost výnosů. Rostoucí nároky na technickou připravenost budov potvrzuje také skutečnost, že 89 % nájemců očekává v příštích třech letech zvýšení požadavků na elektrický příkon.
Ondřej Míček, Head of Industrial Agency v Savills, říká:„Takový přístup existoval vždy. Rostoucí potřeba rychle reagovat na situace způsobené geopolitickými, přírodními a dalšími vlivy však nutí všechny subjekty zefektivňovat své provozní procesy a předem připravovat alternativní řešení.“
Nájemci: Rozhoduje celková ekonomika provozu
Podle studie označuje 41 % respondentů z maloobchodního sektoru nájemné nebo rostoucí náklady za překážku při rozšiřování skladových kapacit. Současně 89 % nájemců očekává, že jejich požadavky na elektrický příkon v příštích třech letech vzrostou. Již nyní přitom 26 % respondentů uvádí, že kapacita elektrického příkonu v jejich stávajících budovách není dostatečná.
Dostupnost elektrického příkonu tak představuje stále důležitější parametr při výběru průmyslových a logistických prostor. Nejde přitom pouze o cenu elektřiny, ale také o to, zda budova dokáže zajistit dostatečnou kapacitu pro technologie, zařízení a procesy, které nájemce potřebuje ke svému provozu.
„Ačkoli cena elektřiny jako komodity úzce souvisí s cenou plynu, tlak na její spotřebu podle mě souvisí také s přechodem od fosilních paliv k čistším zdrojům energie. Ceny plynu a ropy jsou totiž v posledních letech stále více ovlivňovány geopolitickým děním, a jsou tak méně předvídatelné. Proto spotřeba elektrické energie roste, přestože ji dokážeme vyrábět i z jiných zdrojů než z uhlí nebo zemního plynu,“ dodává Ondřej Míček.
Developeři: Ekonomika projektu začíná už při výběru pozemku
Evropský průzkum ukazuje, že 77 % developerů považuje dostupnost elektrického příkonu za překážku rozvoje projektů. Délku povolovacích procesů uvádí 73 % respondentů a stavební náklady 62 %. Tyto faktory ovlivňují nejen rozpočty, ale také harmonogram výstavby a schopnost dodat prostory, které budou odpovídat konkrétním potřebám budoucích nájemců.
Ondřej Míček, doplňuje: „Ceny pozemků a délka povolovacích procesů patří v České republice dlouhodobě mezi největší výzvy developerského trhu. Obojí přitom patří mezi faktory, které ovlivňují výslednou výši nájemného, a tím i konkurenceschopnost a ekonomickou smysluplnost projektu. Právě cena nájmu je totiž jedním z klíčových kritérií pro budoucí uživatele. Vysoké pořizovací náklady na pozemek a dlouhá doba přípravy projektu, během níž developer investuje bez jakéhokoli výnosu, se tak nevyhnutelně promítají do výsledné ceny nájemného.“
Automatizace: Vyšší produktivita vyžaduje odpovídající infrastrukturu
Více než polovina respondentů z řad nájemců plánuje zvýšit investice do umělé inteligence a 42 % chce více investovat do automatizace skladů. Studie zároveň upozorňuje na rostoucí význam světlé výšky haly, 42 % respondentů požaduje výšku 12 až 15 metrů a dalších 33 % výšku 15 až 20 metrů. Provozní efektivitu proto nelze posuzovat pouze podle ceny energií. Důležitá je také schopnost budovy podporovat požadovanou úroveň automatizace, umožňovat efektivní využití skladového prostoru a přizpůsobení provozu budoucím potřebám bez nutnosti zásadních stavebních úprav.
„Při návrhu skladových prostor je důležité hledat vhodný kompromis mezi požadavky prvního nájemce a flexibilitou budoucího využití. Příliš vysoká čistá výška skladu totiž může po odchodu původního nájemce výrazně omezit okruh potenciálních uživatelů,“ vysvětluje Ondřej Míček a dále upřesňuje: „Dvanáctimetrové sklady už dnes v České republice nejsou výjimkou, a to ani na pozemcích, kde územní plán umožňuje například výšku až 25 metrů. Developeři však ani při spekulativním povolení automaticky necílí na maximální povolenou výšku. Rozhodující je totiž nejen to, co pozemek umožňuje, ale také to, jak dobře bude projekt sloužit různým nájemcům v dlouhodobém horizontu.“
Investoři: Provozní parametry ovlivňují dlouhodobou hodnotu nemovitosti
Studie uvádí, že 81 % investorů cílí na prvotřídní logistické nemovitosti, oproti 73 % v předchozím roce. Současně upozorňuje, že budovy bez realistické strategie modernizace mohou čelit delší neobsazenosti, vyšším kapitálovým výdajům a nižší likviditě. Dostupnost elektrického příkonu, technický standard a možnosti modernizace tak patří mezi faktory, které mohou ovlivnit budoucí pronajímatelnost i investiční atraktivitu nemovitosti. U starších budov nemusí být jediným řešením rozsáhlá rekonstrukce. Důležité je posoudit, které úpravy mají ekonomický smysl a mohou pomoci zachovat konkurenceschopnost nemovitosti i v budoucnu.
Celou studii si můžete přečíst zde: Savills European Real Estate Logistics Census 2026